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O direito imobiliário, perpassa por um dos mais importantes direitos, que inclusive é consagrado pela constituição Federal, sendo direito ligados a socialidade, que por sua vez está conectado com a dignidade da pessoa humana, o direito a moradia, que inclusive mitiga o direito de propriedade, fazendo com ela cumpra a função social, além da proteção, mesmo que relativa ao bem de família.
Os direitos de socialidade, no âmbito da propriedade, são tratados com grande profundidade pelo professor Caio Mario da Silva Pereira, em seu livro Condomínio e Incorporações, obra que é atualizado pelos grandes mestres Melhim Chalhub e André Abelha, que recomendamos a leitura.
É importante que em âmbito preambular, mesmo que o presente estudo tenha destinação para os técnicos do direito, que conceituemos de forma mais elementar o que seria a incorporação imobiliária, e para tanto nos arvoramos em alguns eminentes doutrinadores.
Para introduzir o estudo, é essencial definir o conceito de incorporação imobiliária. Segundo Marcelo de Andrade Tapai:
“Incorporação imobiliária nada mais é do que construir sobre um terreno, incorporando a construção ao lote, o que torna tanto a construção como o terreno uma só coisa jurídica, um só imóvel.
Somente existe a incorporação quando o imóvel estiver a construir ou sendo construído, em qualquer etapa da obra, mesmo na fase pré-construção propriamente dita, quando providências administrativas estão sendo tomadas. Existe a partir do momento do registro da incorporação e termina com a conclusão da obra. [1]
De forma complementar, aprofundando o conceito o nobre mestre Melhim Namem Chalhub …
“Com efeito, no campo dos negócios imobiliários, a expressão incorporação imobiliária designa a atividade empresarial caracterizada pela mobilização de fatores de produção correspondentes ao negócio da construção e venda, durante a construção, de conjuntos imobiliários implantados em terreno dividido em frações autônomas sob regime condominial especial ou compostos por casas construídas em lotes de terreno independentes, sob regime da propriedade exclusiva.”[2]
Em suma, A incorporação imobiliária é a atividade de construir e vender unidades imobiliárias, como apartamentos, casas, lojas e salões. Esse processo envolve desde a aquisição do terreno até a entrega das unidades aos compradores.
A incorporação, seu objeto e suas nuances:
O objeto da incorporação imobiliária é a unidade imobiliária, que pode ser, apartamento, casa, loja, salão, outras unidades imobiliárias. A unidade imobiliária é o bem que é construído e vendido pelo incorporador, e é o objeto principal da incorporação imobiliária.
A Importância da Incorporação Imobiliária, em especial para o mercado é que oferece oportunidades de investimento imobiliário, permite a criação de novas unidades imobiliárias, contribui para o desenvolvimento urbano, gera empregos e renda.
No processo da incorporação imobiliária, são identificados três agentes, o incorporador, o construtor e o comprador:
- O incorporador, é a pessoa física ou jurídica que realiza a incorporação imobiliária, além de ser responsável pela aquisição do terreno, pelo projeto e construção do empreendimento, pela venda das unidades imobiliárias e pelo cumprimento das obrigações contratuais.
- O construtor é a pessoa física ou jurídica que executa a obra de construção, sendo o responsável pela execução da obra de acordo com o projeto, cumprimento das normas técnicas e legais e a entrega da obra concluída ao incorporador.
- O Comprador, é a pessoa física ou jurídica que adquire a unidade imobiliária, é responsável pelo pagamento do preço da unidade, cumprimento das obrigações contratuais e recepção da unidade imobiliária
Para que o processo da incorporação imobiliária seja exitoso, é necessário que as partes envolvidas tenho boa relação, pois a sua sintonia garantirá a qualidade da obra, cumprir as obrigações contratuais, resolução dos problemas e conflitos e que seja entregue de forma adequada a unidade imobiliária ao comprador.
Outro importante tema, que não poderia deixar de constar no presente estudo, mesmo que de forma simplificada é tratarmos sobre o patrimônio de afetação, sendo importante para protege os recursos destinados à construção, garantindo a segurança dos compradores. Suas principais características incluem separabilidade dos recursos, inalienabilidade e impenhorabilidade.
Superandas a noções introdutórias, para fins de compreensão didática, estruturamos os resultados de nossos estudos em tópicos, desde aspectos históricos, legais, atualidades sobre o tema.
Aspectos Históricos:
A incorporação imobiliária, iniciou como uma necessidade premente de melhor ocupação do solo, na década de 30, mais precisamente, período em que houve uma migração massiva de moradores da zona rural para as grandes cidades, quando a indústria se fez presente na região sudeste.
O movimento do êxodo rural brasileiro, como ficou conhecido, não só pela industrialização, mas também pelo início da mecanização do campo, fizeram com que as pessoas fossem em busca de emprego e uma vida melhor, e dada a demanda da concentração fundiária, nasceu oportunidades de negócio no ramo imobiliário, culminando com a construção dos edifícios.
Por obvio, que a demanda e a ausência de fiscalização nas construções e normas que padronizassem a atividade da construção civil, acabou por retirar de o construtor do devido dever de cuidado com as obras, e diante disse, os moradores além de exposta a risco, por vícios construtivos, acabaram por trazer grandes prejuízos para os consumidores que adquiriam a moradia coletiva da época, tornam um caso de preocupação pública.
Diante disse, atendo a situação, o presidente Castelo Branco, convidou o eminente jurista Caio Mário da Silva Pereira para elabora um anteprojeto de lei, para criar balizas de responsabilização do construtor e incorporador, que deu origem a lei de incorporação imobiliária.
A lei 4.591/64, é dividia em um primeiro tema que normatiza sobre condomínios edilícios (artigo 1º ao 31º), e posteriormente sobre o tema da incorporação imobiliária, que é juridicamente o momento em que se trata do nascimento de um condomínio edilício, criminalizando até alguns comportamentos ilícitos do incorporador, a exemplo do artigo 65, que possui profunda sintonia com o código de defesa do consumidor.
“Lei 4.591/64:
Art. 65. É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sôbre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sôbre a construção das edificações.
PENA – reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinqüenta vêzes o maior salário-mínimo legal vigente no País.
- 1º lncorrem na mesma pena:
I – o incorporador, o corretor e o construtor, individuais bem como os diretores ou gerentes de emprêsa coletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sôbre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou sôbre a construção das edificações;
II – o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores ou gerentes de emprêsa coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que usar, ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio ou de terceiros, bens ou haveres destinados a incorporação contratada por administração, sem prévia autorização dos interessados.”
E que muito embora seja uma lei “idosa”, que ultrapassa os seus sessenta anos de idade, é pouco conhecida, inclusive pelos operadores do direito de forma geral, tanto que, ainda ocorrem comercialização de prédios sem a devida individualização de matrícula, dada a desatenção ao rigor da norma.
É um cenário que passa por constantes transformações, a exemplo que houve com a fatalidade do famoso caso do edifício Liberdade, que por problema estruturais, veio a desabar ceifando vidas, sobre responsabilização inclusive para o município carioca, por ato omissivo quanto ao dever de fiscalizar.
O fato acima, obrigaram a criação de regras mais rígidas para com a fiscalização dos prédios, criando inclusive, em diversos municípios leis que obrigam as sindicatura a contratar parecer de equipe de engenharia que ateste a qualidade da edificação e suas manutenções.
Sendo esse um breve relato histórico das incorporações imobiliárias.
Aspectos Legais:
Conforme mencionado da digressão histórica, quanto maior a otimização de ocupação do solo, através dos anseios sociais, mais premente era a necessidade de o legislador acompanhar a sociedade, e suas transformação, como aliás, é em todas as searas do direito, que se movimenta para buscar a almeja paz social.
A primeira lei que trato de condomínios no Brasil é o decreto nº. 5.441/1928, que tratou da alienação parcial dos edifícios de mais de cinco andares, mas que, conforme dito alhures preciso seu aprimorada, o que foi feito através mestre Caio Mário da Silva Pereira, nasceu a lei 4.591/64.
Mais adiante, houve outros aprimoramentos, a lei 10.406/2002, que passou a vigorar a partir de 2003, e que é chamado como código civil, que teve como pai Miguel Real, trazendo nuances dos princípios emanados pela Constituição Federal, como a boa-fé, dignidade da pessoa humana e função social da propriedade, que são os princípios de socialidade.
Nesse ponto, é importante registrar que estão presentes algumas diferenças sobre o direito de propriedade e o direito imobiliário, sob a ótica do código civil de 1916, elaborado por Clovis Beviláqua e o de 2002, escrito por Miguel Reale. Em especial sobre direito de propriedade e direito imobiliário refletem uma mudança significativa: enquanto o Código Civil de 1916 tratava o direito de propriedade como absoluto, permitindo uso irrestrito, o Código de 2002 passou a considerar a função social da propriedade, condicionando seu exercício ao interesse coletivo. No âmbito imobiliário, o Código de 2002 aboliu a enfiteuse (presente no código anterior), instituindo o direito de superfície, e ainda introduziu o direito real do promitente comprador, garantindo maior segurança jurídica para quem adquire imóveis sem escritura definitiva. Essas alterações indicam uma evolução em direção a uma utilização socialmente responsável e equilibrada dos bens imóveis.
Importante mencionar que, existe uma perfeita sintonia entre os direitos do consumidor, um perfeito casamento entre as obrigações do incorporador. A definição de consumidor, trazida pelo código de defesa do consumidor, define o consumidor como pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza um produto ou serviço, e o fornecedor como pessoa física ou jurídica que oferece ou fornece um produto ou serviço, bem como, a relação de consumo é a incorporação imobiliária, pois envolve a oferta e a aquisição de um produto (o imóvel) ou serviço (a construção do imóvel).
| Principais Direitos dos Consumidores | Principais Responsabilidades dos Incorporadores |
| Direito à informação: os consumidores têm direito a receber informações claras e precisas sobre o produto ou serviço | Fornecer informações claras e precisas: os incorporadores devem fornecer informações claras e precisas sobre o produto ou serviço |
| Direito à segurança: os consumidores têm direito a receber um produto ou serviço seguro e que não cause danos à saúde ou ao patrimônio | Garantir a segurança: os incorporadores devem garantir que o produto ou serviço seja seguro e não cause danos à saúde ou ao patrimônio |
| Direito à garantia: os consumidores têm direito a receber uma garantia para o produto ou serviço | Cumprir as obrigações: os incorporadores devem cumprir as obrigações contratuais e legais |
| Direito ao cancelamento: os consumidores têm direito a cancelar o contrato em caso de descumprimento das obrigações pelo fornecedor | Indenizar os consumidores: os incorporadores devem indenizar os consumidores em caso de descumprimento das obrigações |
Houve outras evoluções que inclusive criaram modalidade de condomínio, que tiveram sua gênese em leis outras das mencionadas no presente tópico.
Novos tipos de condomínio:
Com o passar do tempo, e as necessidade sociais, foram nascendo novas leis, e com ela outras modalidades de ocupação coletiva do solo, após o código civil que entrou em vigor em 2003, a sociedade precisou regularizar a moradia de fato, em moradia de direito, originando a lei 13.465, chamada de Reurb – Regularização fundiária e urbana.
Com a REURB, nasceram, os condomínios de lotes, o direito real de Lage, condomínio urbano simples e o condomínio com controle de acesso, que passamos a declinar os artigos respectivos.
Ainda sobre a Reurb, que também representa um grande marco legislativo, sendo um sistema de registro eletrônico de unidades imobiliárias criado pelo governo brasileiro para modernizar e desburocratizar o processo de registro de propriedades. O REURB permite que os incorporadores e compradores realizem o registro de unidades imobiliárias de forma online, reduzindo o tempo e o custo do processo
Condomínio de Lotes
O condomínio de lotes é uma modalidade de parcelamento do solo em que cada unidade autônoma corresponde a um lote, permitindo que o proprietário edifique conforme suas necessidades, respeitando as diretrizes urbanísticas locais. As áreas comuns, como vias internas e espaços de lazer, são compartilhadas entre os condôminos. A base normativa para essa modalidade está no artigo 1.358-A do Código Civil, introduzido pela Lei nº 13.465/2017. Esse dispositivo legal equipara o condomínio de lotes ao condomínio edilício, aplicando-lhe, no que couber, as mesmas regras, desde que respeitada a legislação urbanística municipal.
Loteamento com Controle de Acesso
O loteamento com controle de acesso, também conhecido como loteamento fechado, é uma modalidade em que, embora as vias internas sejam de uso público, há mecanismos de controle de entrada e saída, visando aumentar a segurança dos moradores. A Lei nº 13.465/2017, ao inserir o §8º no artigo 2º da Lei nº 6.766/1979, passou a permitir que os municípios regulamentassem essa modalidade, desde que garantido o acesso de não moradores, mediante identificação. Essa forma de loteamento busca conciliar a segurança dos residentes com o interesse público de livre circulação, estabelecendo regras claras para o controle de acesso.
Multipropriedade
A multipropriedade, ou time-sharing, é um regime em que um mesmo imóvel é compartilhado por vários proprietários, cada um com direito de uso e gozo da totalidade do bem por períodos determinados ao longo do ano. Esse instituto foi regulamentado pela Lei nº 13.777/2018, que inseriu o Capítulo VII-A no Código Civil, especificamente nos artigos 1.358-B a 1.358-U. A multipropriedade é comumente utilizada em empreendimentos turísticos, permitindo que diferentes proprietários usufruam do mesmo imóvel em períodos distintos, otimizando seu uso e diluindo os custos de manutenção.
| Modalidade de condomínio | Norma que trata do assunto |
| Condomínio de Lote | Código Civil: Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. |
| Direito Real de Laje | Código Civil: Art. 1510-A – O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. |
| Condomínio Urbano Simples | Lei do REURB – 13.465/2017 Art. 62. A instituição do condomínio urbano simples será registrada na matrícula do respectivo imóvel, na qual deverão ser identificadas as partes comuns ao nível do solo, as partes comuns internas à edificação, se houver, e as respectivas unidades autônomas, dispensada a apresentação de convenção de condomínio. |
| Loteamento com controle de acesso | Lei 6.766/1979 Art. 2o O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes. (…) § 7º O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 8º Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1o deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados. |
| Multipropriedade | Código Civil: Art. 1.358-F. Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo. |
A implementação desses instrumentos jurídicos visa atender às demandas sociais por moradia digna e regularização fundiária, adaptando o ordenamento jurídico às realidades urbanas e rurais do país. A correta aplicação dessas normas depende da observância das legislações federais, estaduais e municipais pertinentes, além de uma atuação integrada entre os setores público e privado.
Ainda, o compartilhamento dos espaços, muito embora ainda não legislado, dada a velocidade das relações sociais e a dificuldade do direito, já ganha novos formatos e nomes, a exemplo:
- Condomínios Horizontais Inteligentes (Smart Condos)
São condomínios que combinam segurança e tecnologia integrada. Contam com automação residencial, sistemas inteligentes de monitoramento, energia renovável (painéis solares), reaproveitamento de água da chuva e estrutura conectada via internet das coisas (IoT).
- Condomínios Multifuncionais (ou Mixed-Use)
Espaços que misturam residências, escritórios, áreas comerciais e lazer no mesmo local. Buscam reduzir deslocamentos urbanos, integrando trabalho, moradia e lazer em um só espaço.
- Condomínios Sustentáveis (ou Eco-condomínios)
São projetados com foco na sustentabilidade ambiental, incluindo áreas verdes extensas, hortas comunitárias, uso eficiente dos recursos naturais, tratamento de resíduos, energias renováveis e construções sustentáveis certificadas (ex: selo LEED).
- Condomínios Temáticos ou Lifestyle
Destinados a públicos específicos que compartilham o mesmo estilo de vida. Exemplos são condomínios esportivos (golfe, tênis, surf), artísticos, de bem-estar (focados em saúde e meditação), ou para terceira idade, chamados condomínios sêniores.
- Condomínios Compartilhados (Co-living)
Um modelo que une moradia e compartilhamento de espaços, visando reduzir custos e estimular convívio social. Muito usado por jovens profissionais, estudantes, freelancers e idosos ativos que buscam ambientes sociais enriquecedores.
- Condomínios de Chácaras ou Fazendas Urbanas
Condomínios rurais próximos aos grandes centros urbanos, voltados a moradores que buscam contato com a natureza e maior tranquilidade, sem precisar se afastar muito da infraestrutura das cidades. Comum em cidades médias próximas a grandes metrópoles.
- Condomínios Náuticos
Condomínios que oferecem infraestrutura náutica (marinas particulares), geralmente próximos a rios, lagos ou mar, permitindo moradia associada a esportes aquáticos e lazer na água.
Fato é, que nascemos compartilhando e rumamos cada vez mais para essa prática.
Conclusão:
Muito embora apaixonado pelo tema, vejo alguns colegas que tem reduzido o debate apenas, apenas através da abordagem fria do código civil, o ambiente condominial respira e clama por uma abordagem multidisciplinar, tanto no direito, como em área afetas a atividade.
Em um condomínio é comum relação que são temas do direito civil, do direito do consumidor, do direito ambiental, direito notarial e registral, direito do trabalho, direito tributário entre outros, que precisam estar em contato com a engenharia civil, especial a engenharia diagnostica, engenharia mecânica, engenharia ambiental, engenharia sanitária, e outras, além da contabilidade e administração.
O profissional que trabalha em condomínio e não buscar o aprimoramento constante ficará obsoleto, perdendo posicionamento no mercado, e ausente de eventuais debates acadêmicos que se surgirem.
Diante desse diapasão, a especialização no direito condominial torna indispensável para o profissionais da área, desde administradora de condomínio, advogados, contabilidade especializada, engenheiros, que devem abraçar a rotina dos estudos continuados, fato que hoje tanto no conselho federal da ordem dos advogados como em varias seccionais no Estado já existem as comissões de direito condominial, varias faculdades Brasil a fora laçaram curso de especialização, inclusive com estudo estrito senso, doutorado.
[1] (Tapai, Marcelo de Andrade – Direito imobiliário / Marcelo de Andrade Tapai; coordenação Renee do Ó Souza. – 2. ed. – Rio de Janeiro: Método, 2022. 400 p. ; 21cm (Método essencial))”
[2] (Chalhub, Melhim Namem – Rio de Janeiro : Forense, 2024. Incorporação imobiliária / Melhim Namem Chalhub. – 8. ed., rev., atual. e ampl. – 496 p. ; 24 cm.”
Miguel Zaim: Advogado Civilista, Imobiliário e Condominial; Coordenador dos cursos de Doutorado em Direito, Mestrado em Educação, Doutorado em Direito Condominial em UCES, Argentina;
Presidente Nacional ANACON, Fundador Gradumaster. Autor das Obras: Reflexões sobre o Direito Condominia, Manual Prático da Advocacia Condominial, Síntese do Direito Condominial Contemporâneo
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